COVID-19 2020 Market Crash, Uncertainty, and Impact on Residential Real Estate Finance
By: Justin Bush
Welcome back to this edition of HL Magazine’s Real Estate Finance column with our Mortgage Expert, Justin Bush (Market Leader, Cardinal Financial Company, Limited Partnership NMLS 66247). HL Real Estate Finance Column
As the Editor in Chief, I thought due to the financial markets’ turbulence it was time I asked our Mortgage Expert, Justin Bush a few impactful questions.
Q & A WITH JUSTIN BUSH:
Justin, give us a brief overview on what has become known as the 2020 Stock Market Crash and how it has impacted Residential Mortgage Lending. Justin: The world is experiencing unprecedented volatility. While COVID-19 is no joke, the bigger catalyst is uncertainty. Uncertainty becomes fear and the financial markets responded with the following:
• February 20, 2020 the Global Markets began to experience major corrections; this resulted in mortgage rates dropping to all-time lows.
• March 3, 2020 – Fed cuts the federal funds rate to 0% (to.25%). This is the rate the banks charge one another for short-term borrowing.
• March 9, 2020 – Black Monday – Financial Markets experienced their biggest declines since the 2008 Great Recession and mortgage rates experience an all-time single day low.
• March 12, 2020 – Black Thursday – market liquidity plummets and stocks make the biggest tank since Black Monday in 1987 – mortgage rates hit highs not seen since the mid-2000s.
• March 15, 2020 – Fed agrees to buy MBS to the tune of $2 – mortgage rates remain on the high side.
• March 23-27, 2020 – Fed begins buying up to $75MM MBS per day – mortgage rates begin to stabilize, and the rates remain low!
So, there’s some good news in all this! You/Lenders are still lending; So, what has changed? Are there specific types of loans that have been impacted more than others? Justin: Yes, there is good news, we are still lending. That said, due to the uncertainty we previously discussed, the Non-QM (Non-Qualified Mortgages) loans have been heavily impacted. This includes loans such as:
• Foreign National – Non-Resident Borrowers
• Bank Statement for Qualifying
• Stated Income Investor Products – Loans qualified based on the property cashflow
• Hard Money/Private Equity
There has been a huge investor pull-out in this lending space causing a halt to nearly all these types of loan qualifying options. This does not mean they
can’t still be done but the limitations are substantial. But what about Conventional Lending? Justin: Nancy I’m so glad you asked; again, we are in uncertain times and this will continue to impact us for months and years to come. That said, we are Americans dealing with a global crisis, all human, and all equal in this except when it comes to our economic approach. We as Americans have the wherewithal and support to optimize in the most trying times. Right now, this is where we are:
• FHA and Conventional-Conforming loans are seeing guideline changes primarily to credit score requirements; here at Cardinal Financial we are still aggressively lending at 620 mid scores across the board.
• VA Loans are seeing a lot of change, and while supporting our American Service
Men and Women is a priority; we must respect market vulnerability. This is a loan product sure to see continued prioritization for all lenders across the board…it just makes sense, right?
• Jumbo Loans!! Unfortunately, as of March 27, 2020; nearly all jumbo financing has halted also. We expect this to be one of quickest bounce back loan products, so I encourage anyone who wants this big loan start the application process immediately, so when the market settles, they’re good to go!
We spoke about opportunities out there. You are doing webinars for realtors, but I want to shift that focus to the consumer and investors. In your opinion what should we be thinking about? Justin: It’s important to consider at a minimum, the following two things: 1. As investors we can expect to see reduced cash flow for those properties being rented out whether as long-term or short-term rentals. 2. Right now, property values are stable, but we can expect that to change, unfortunately sooner than later. My advice is…as investors; now is the time! Time to be proactive! Use your investment vehicles to increase cash liquidity or pay off other debts to increase cash flow. Rates are great right now! Consider the following (remember most refinances have an out of pocket cost less than $650):
• Refinance to pay off debt
• Refinance to reduce payments
• Refinance to build cash reserves
• As a safety net
• Or to be ready to take advantage of new investment opportunities when the dust settles.
The above info is a conservative generalization based on personal, professional experience, and market research. Things change.
Call us to learn more. 888-5402939 Feel free to submit topic suggestions or questions to justin.bush@cardinalfinancial. com or call direct (786) 540-3444. Your questions could be featured in the next edition of HL magazine.
ANÁLISIS FINANCIERO
COVID-19 2020 Colapso del mercado, incertidumbre e impacto en el financiamiento inmobiliario residencial Por: Justin Bush
Bienvenido de nuevo a esta edición de la columna de Finanzas Inmobiliarias de la revista HL con nuestro experto en hipotecas, Justin Bush (líder del mercado, Cardinal Financial Company, sociedad limitada NMLS 66247). HL Real Estate Finance Column
Como Editor-in-Chief, pensé que debido a la turbulencia de los mercados financieros era hora de hacerle algunas preguntas impactantes a nuestro experto en hipotecas, Justin Bush.
PREGUNTAS Y RESPUESTAS CON JUSTIN BUSH:
Justin, danos una breve descripción de lo que se conoce como la caída del mercado de valores de 2020 y cómo ha impactado los préstamos hipotecarios residenciales.
Justin: El mundo está experimentando una volatilidad sin precedentes. Si bien COVID-19 no es una broma, el catalizador más grande es la incertidumbre. La incertidumbre se convierte en miedo y los mercados financieros respondieron con lo siguiente:
• 20 de febrero de 2020, los mercados mundiales comenzaron a experimentar correcciones importantes; Esto dio como resultado que las tasas hipotecarias cayeran a mínimos históricos.
• 3 de marzo de 2020: la Fed reduce la tasa de fondos federales al 0% (al 25%). Esta es la tasa que los bancos se cobran entre sí por préstamos a corto plazo.
• 9 de marzo de 2020 – Lunes negro – Los mercados financieros experimentaron sus mayores descensos desde la Gran Recesión de 2008 y las tasas hipotecarias experimentaron un mínimo histórico en un solo día.
• 12 de marzo de 2020 – Jueves negro – la liquidez del mercado se desploma y las acciones se convierten en el tanque más grande desde el lunes negro en 1987 – las tasas hipotecarias alcanzaron máximos no vistos desde mediados de la década del 2000.
• 15 de marzo de 2020: la Fed acuerda comprar MBS por una suma de $ 2; las tasas hipotecarias siguen siendo altas. • 23-27 de marzo de 2020: la Fed comienza a comprar hasta $ 75MM MBS por día: ¡las tasas hipotecarias comienzan a estabilizarse y las tasas siguen siendo bajas!
Entonces, ¡hay algunas buenas noticias en todo esto! Ustedes / los prestamistas todavía están prestando; Entonces, ¿qué ha cambiado? ¿Existen tipos específicos de préstamos que se han visto más afectados que otros?
Justin: Sí, hay buenas noticias, todavía estamos prestando. Dicho esto, debido a la incertidumbre que discutimos anteriormente, los préstamos no QM (hipotecas no calificadas) se han visto muy afectados. Esto incluyen préstamos como: • A Extranjeros- Prestatarios no residentes • Estado de cuenta bancaria para calificar • Productos para inversores de ingresos declarados: préstamos calificados en función del flujo de caja de la propiedad • Dinero duro / Capital privado
Se ha producido una gran retirada de los inversores en este espacio de préstamos que ha provocado la interrupción de casi todos estos tipos de opciones de calificación crediticia. Esto no significa que todavía no se puedan hacer, pero las limitaciones son sustanciales. Pero, ¿qué pasa con los préstamos convencionales?
Justin: Nancy, me alegra que lo hayas preguntado; Una vez más, estamos en tiempos de incertidumbre y esto continuará impactando en los próximos meses y años. Dicho esto, somos estadounidenses lidiando con una crisis global, todos humanos y todos iguales en esto, excepto cuando se trata de nuestro enfoque económico. Nosotros, como estadounidenses, tenemos los medios y el apoyo para optimizar en los momentos más difíciles. En este momento, aquí es donde estamos:
• La FHA y los préstamos convencionales están viendo cambios en las pautas principalmente en los requisitos de puntaje de crédito; aquí en Cardinal Financial todavía estamos prestando agresivamente a personas con un crédito de 620 puntos medios en todos los ámbitos.
• Los préstamos VA están viendo muchos cambios, y si bien respaldar nuestro Servicio Americano, Hombres y Mujeres es una prioridad; Debemos respetar la vulnerabilidad del mercado. Este es un producto de préstamo que seguramente dará prioridad continua a todos los prestamistas en todos los ámbitos … simplemente tiene sentido, ¿verdad?
• ¡Préstamos gigantes! Desafortunadamente, a partir del 27 de marzo de 2020; casi todo el financiamiento gigante también se detuvo. Esperamos que este sea uno de los productos de préstamo de recuperación más rápidos, animo a cualquiera que quiera este gran préstamo, y que comience el proceso de solicitud de inmediato, para que cuando el mercado se estabilice.
Hablamos de oportunidades. Están realizando seminarios web para agentes de bienes raíces, pero quiero cambiar ese enfoque hacia el consumidor y los inversores. En tu opinión, ¿en qué deberíamos estar pensando?
Justin: Es importante considerar, como mínimo, las siguientes dos cosas: 1. Como inversores, podemos esperar ver un flujo de caja reducido para las propiedades que se alquilan, ya sea como alquileres a largo o corto plazo. 2. En este momento, los valores de las propiedades están estables, pero podemos esperar que eso cambie, desafortunadamente más temprano que tarde. Mi consejo es … como inversores; ¡ahora es el momento! ¡Es hora de ser proactivo! Use sus vehículos de inversión para aumentar la liquidez de efectivo o pagar otras deudas para aumentar el flujo de efectivo. Las tasas están excelentes en este momento! Considere lo siguiente (recuerde que la mayoría de las refinanciaciones tienen un costo menos que $ 650):
• Refinanciamiento para pagar deudas
• Refinanciamiento para reducir pagos
• Refinanciamiento para construir reservas de efectivo o como una red de seguridad o O estar listo para aprovechar las nuevas oportunidades de inversión cuando el polvo se asiente.
La información anterior es una generalización conservadora basada en experiencia personal, profesional e investigación de mercado. Las cosas cambian. Llámanos para aprender más al 888-540-293.9 No dude en enviar sugerencias de temas o preguntas a justin.bush@ cardinalfinancial.com o llame directamente al (786) 540-3444. Tus preguntas pueden ser importantes. Sus preguntas podrían aparecer en la próxima edición de la revista HL.
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